Ежедневный журнал о Латвии Freecity.lv
Сколько волка не корми, всех лосей заповедника на него не спишешь.
Николай Гоголь, писатель
Latviannews
English version

Война повысила цены, но не помешала росту офисных и торговых центров

Поделиться:
В рижском районе Скансте растут новые дома. Фото: nikolaiva
Резкое удорожание энергоресурсов, увеличение затрат на строительство, инфляция — все это следствия российской агрессии против Украины и введенных в связи с этим санкций. Экономика остро реагирует на геополитику, и эту реакцию демонстрируют практически все сферы, включая недвижимость. Например, прогнозируемый продовольственный кризис сильно увеличил спрос на сельскохозяйственные земли, и они сразу выросли в цене. Да и в остальных сегментах рынка заметно движение. Эксперты рассказали «Открытому городу», что сейчас происходит в стране с жилой и коммерческой недвижимостью, и чего нам ждать в ближайшем будущем.

Цены на новые квартиры растут вместе со спросом
 

Пресс-фото
Роман Голубев, редактор журнала «Квадратный метр» и портала varianti.lv:

— Элитным сегментом жилья, то есть объектами недвижимости стоимостью от 1 млн евро и выше, сегодня интересуются единичные покупатели. Того активного спроса, который наблюдался последнее десятилетие, понятно, уже не будет, — рассказывает редактор журнала. — Также понятно, что центр Риги и центр Юрмалы были интересны представителям наших восточных соседей — России и Беларуси. Теперь у этих людей возникли большие проблемы с оплатой счетов. Да и сама геополитика сейчас не располагает к тому, чтобы вкладываться в такие объекты. Потому что для большинства покупателей элитного жилья оно не было первичной недвижимостью. К тому же часть россиян и белорусов попали под санкции и их активы арестованы.

После этого люди, никаким образом не фигурирующие в санкционных списках, тем не менее начинают думать: «Если у этих деньги забрали, то вдруг у меня тоже заберут». Это такой психологический момент, основанный на неверии в верховенство права в Латвии.

К сказанному Роман добавляет отмену программы получения вида на жительство в Латвии в обмен на покупку недвижимости. А в отношении граждан России и Беларуси вообще до 30 июня 2023 года введен мораторий на предоставление ВНЖ в связи с войной в Украине.

Однако уже после 2014 года получение ВНЖ в Латвии перестало быть доминирующим фактором при покупке недвижимости, как это было с самого начала действия этой программы в 2010 году. Тогда это носило массовый характер, была такая мода, можно сказать. После 2014 года все пошло на спад, но все равно россияне по этой программе покупали в Латвии недвижимость. Чаще всего либо в центре Риги, либо в Юрмале.

— Возьмем сегмент пониже — стоимостью 300–400 тыс. евро за жилую недвижимость, — продолжает эксперт. — Для среднего покупателя — это тоже большие цифры, но сделки в этом сегменте происходят, если установлена разумная цена за квадратный метр. Здесь уже начинают доминировать наши местные бизнесмены. Опять же отмечу, что это не массовые сделки, очереди не выстраиваются. Но эти люди видны на рынке — они долго ищут объекты, тщательно выбирают и самые вкусные и интересные предложения забирают.
 
А в этом комплексе на улице Весетас жильцы уже расселились. Фото: nikolaiva
Комплекс «Квартал Magdalena» в Риге. Пресс-фото
Проект премиум-класса Renaissanse на ул. Весетас. Фото: LNK
Проект TWENTY на улице Антонияс в Риге. Фото: LNK
Jasmine Garden в Юрмале. Фото: LNK

Дефицит бюджетных квартир

Хорошо раскупаются квартиры в сегменте новых проектов, которые строятся сейчас в Риге и Юрмале. Особенно, если это проекты бюджетного класса. Более того, сегодня можно говорить о дефиците этого продукта. По данным компании Colliers, сейчас в свободном предложении имеется не более тысячи таких квартир. По итогам года, их было около 2,5 тысячи, но 1,5 тысячи уже зарезервированы на ранней стадии.

— В названном сегменте новостроек происходит активный рост цен, — отмечает редактор журнала «Квадратный метр». — То есть, если еще пару лет назад было легко купить в новом проекте квартиру по 1700–1900 евро за квадратный метр, то к началу нынешнего года цена одного «квадрата» перескочила отметку в 2000 тыс. евро и, по большому счету, сейчас уже квартиры бюджетного класса продаются по 2200–2500 тыс. евро за квадратный метр.

Это связано с резким ростом расходов на строительство. Мало того, что свою негативную роль сыграла пандемия, так теперь наложилась еще и военная ситуация. Всем известно, что древесина и металлы к нам шли из России и Беларуси. Соответственно сейчас приходится искать другие рынки, где себестоимость этих продуктов выше. И это, конечно, отражается на себестоимости готового товара.

Тем не менее спрос на новое бюджетное жилье остается высоким, потому что в 90% случаев заключение сделок совершается с привлечением банков. А пока банки дают деньги местному населению, люди, соответственно, жилье покупают. Они увидели, какой скачок цен произошел, и инфляция продолжается, поэтому шансов на то, что новое строительство подешевеет, практически нет. Поэтому сейчас принимают решение о покупке квартир даже те, кто долго выжидал и не решался этого сделать.

Дорожает жилье не только в совсем новеньких, свежих, проектах, но и в тех, что строились еще по прежним ценам на стройматериалы и уже сданы в эксплуатацию. Есть примеры того, как дорожают уже зарезервированные квартиры. Допустим, человек делал резервацию в прошлом году и внес свои 10% от условной стоимости квартиры в 100 тыс. евро. По договору, если застройщик не выполнит свои условия, он должен вернуть покупателю двойную стоимость резервации, то есть, условно, 20 тыс. евро. Но застройщик видит, что эту его квартиру, которую год назад он резервировал для клиента за 100 тыс. евро, сегодня реально можно продать за 130–140 тысяч. И есть примеры, когда застройщик предлагает клиенту, сделавшему резервацию и внесшему залог, заплатить более высокую цену. Либо он возвращает ему задаток.

Аренда — не в старых домах

Таких, кто вкладывает в недвижимость, чтобы получать от нее доход, сдавая в аренду, по мнению Романа, вряд ли больше 3–5% от общего количества, покупающих сейчас жилье в новых проектах.

— Если мы говорим о ценах на аренду жилья, то здесь тоже заметен рост — 10–15%, — говорит он. — Сейчас арендаторы обращают большое внимание на энергоэффективность жилья, соответственно, то, что менее энергоэффективно — менее интересно. Все понимают, что осенью мы будем крепко считать свои доходы и расходы, получая счета за отопление.

Возьмем центр Риги. Здесь квартиры большой площади в старых довоенных домах, в которых до сих пор стоят старые отопительные системы, становятся чуть менее интересными как для покупки, так и для аренды. Именно из-за того, что растет стоимость проживания в них в зимний период.

Дорожает и серийное жилье. В Риге в прошлом году прирост цен в этом сегменте составил чуть менее 13%, а за первые четыре месяца нынешнего года уже на 7%. Это закон рынка — удорожание новых проектов тянет за собой и вторичную недвижимость. Но, в моем понимании, этот процесс скоро должен затормозиться. Очень многие ожидают, что к концу лета, когда все устаканится, застройщики найдут новые пути поставок стройматериалов и мы, скорее всего, увидим цены, по которым и будем жить в ближайшие годы.

Особняки — не особняком

В сегменте частных домов, как отмечает наш собеседник, очень высокий спрос на особняки до 250 тыс. евро, так как тогда можно воспользоваться программой ALTUM. Но таких объектов реально не хватает.

— В той же Юрмале люди приезжают с бюджетом в 400 тысяч и хотят купить на морской стороне не развалюху какую-нибудь, а нормальный современный дом — невозможно найти, — подчеркивает Голубев. — На дома спрос хороший. Точно так же, по последним данным, банки говорят, что, в отличие от прошлых лет, сейчас где-то от трети до четверти запросов на кредиты идет именно на ремонт и строительство новых домов. При том, что строительство частного дома сейчас обходится гораздо дороже, чем это было до резкого повышения строительных расходов.

Банки очень тщательно все просчитывают. Себестоимость строительства, насколько я знаю, сейчас 1400–1500 евро за квадратный метр, если строить «под ключ». Соответственно, на эти цифры надо ориентироваться.

На элитное жилье ничего не влияет
 

Пресс-фото
Александра Строде, член правления LNK Properties:

— Начало пандемии совпало с началом продаж в нашем проекте в центре Риги на ул. Антонияс, 20. Могу сказать, что это тот сегмент и та ценовая категория (около 3000 евро за квадратный метр без отделки), на которую пандемия никак не повлияла. Проект бизнес-класса в историческом центре, в престижном месте — всегда пользуется спросом, несмотря ни на какие внешние и внутренние обстоятельства.

Это небольшой проект — всего 25 квартир в реконструированном здании. Как и в любых домах в центре города, первый этаж мы планировали отдать под коммерческие помещения. И это единственный сегмент, на который ситуация все-таки повлияла, — все встало на паузу из-за пандемии. И если квартиры на верхних этажах за два года были проданы, то первый этаж мы реализовали с небольшой задержкой. Мы переориентировались — позиционировали это тоже как жилье, сделали ниже стоимость и сейчас можем сказать, что абсолютно все квартиры в доме реализованы.

Также во время пандемии, год назад, мы начали реализацию проекта премиум-класса Renesanse на ул. Весетас, 6. Сейчас уже находимся на финишной прямой — сдача объекта в эксплуатацию запланирована на июнь. Это немного другой для нас рынок и сами покупатели отличаются от тех, что были на ул. Антонияс. Это клубный дом всего на 10 квартир, в современном архитектурном стиле, с правильным уровнем комфорта и качества. Мы считаем, что проект абсолютно уникальный и продажи это подтверждают — у нас осталось лишь две непроданных квартиры. То есть люди готовы покупать эксклюзивное жилье в ценовой категории от 4000 евро за квадратный метр без отделки.

По словам Александры Строде, покупатели в обоих названных проектах — это представители латвийского бизнеса. Но если на ул. Антонияс, 20, клиенты приобретали квартиры в том числе и с целью надежного и долгосрочного инвестирования средств с последующей сдачей жилья в аренду или продажей, то на ул. Весетас, 6, для всех покупателей это будет, как правило, основное жилье. То есть брали для себя.

— Это те люди, которые ценят жизнь в тихом центре, комфорт, удобство, возможности, время — здесь все можно организовать быстро, локация объекта говорит сама за себя, — поясняет представитель LNK Properties. — Рядом и спорт, и искусство, и рестораны — это очень активно развивающийся район.
Покупатели жилья в этом проекте — резиденты Латвии, многие строят бизнес в IT-сфере — они работают и умеют зарабатывать. У них может быть второе жилье где-то в Испании или на Бали, куда они уезжают в холодное время года, но связь с Латвией эти люди терять не хотят и большую часть своей жизни они предпочитают проводить здесь.

Саулкрасты и Юрмала

— Еще один из интересных проектов, который у нас довольно долго лежал на полке, это экопоселок за Саулкрасты с модульными энергоэффективными домами, — продолжает Александра Строде. — За последние годы многие пересмотрели свои жизненные ценности, в том числе и в плане того, как и где проводить свободное время. И что жилье не должно отбирать весь твой бюджет — ты имеешь право отдыхать и жилье должно служить тебе, а не наоборот. Ты можешь приезжать на берег моря в маленький, комфортный, удобный и недорогой в содержании домик, провести время с детьми, с семьей. Отдохнуть без всяких забот и вернуться в город.

Это для нас совсем новое дело и в конце июня мы вероятно начнем реализацию этого проекта. Постараемся сделать цену привлекательной, но это ни в коей мере не повредит качеству.
Также нам всегда была и остается интересной Юрмала. У меня есть такой «лист ожидания» со списком покупателей, которые ждут в Юрмале именно наших проектов. Но мы пока не можем найти там земельный участок под застройку, потому что ищем очень хорошую локацию. Это не обязательно должна быть первая линия у моря, но и не рядом с железной дорогой или шоссе. Пока те свободные участки, что предлагаются под застройку в соответствии с новой детальной планировкой Юрмалы, нас не устраивают.

Но потенциал для реализации качественных жилых проектов в Юрмале есть. Мы надеемся найти хороший участок и начать там строительство. Это будет полноценное, близкое к Риге загородное жилье. Юрмала — удобное место для жизни, там развитая инфраструктура. Плюс рядом появился поселок Saliena со школами, детсадами, гольф-клубом и т.д. И все это вблизи моря и реки — просто прекрасно.

Я давно уже не смотрю на Юрмалу как на место для исключительно курортного жилья. Это очень качественное место для постоянного проживания. Если люди могу себе позволить здесь жить — это замечательно.

На коммерческих площадях большое оживление

 
Пресс-фото
Эрик Бергманс, партнер компании Colliers:

— Предложение в офисном сегменте рынка коммерческой недвижимости сейчас достаточно большое. Если смотреть всю историю развития рынка офисов в Риге, то сегодня один из тех этапов, когда предложение наиболее доступно для клиентов. Строится много новых объектов — порядка 150 тыс. кв. м. И строится все очень качественно — застройщики думают об энергоэффективности, о зеленой экономике. В этом направлении все и движется. Новые проекты, которые сейчас сдаются в эксплуатацию, в разы отличаются и технологически, и технически от тех, что построены 10–15 лет назад. А таких у нас из общего объема офисов порядка 70%.

Конечно, военные события в Украине сильно повлияли на ситуацию. В первую очередь я говорю о росте цен на энергоресурсы и увеличении строительных издержек. Немало застройщиков, которые планировали строить, сейчас просто выжидают. Те, кто уже начал строительство — продолжают. Ведутся переговоры между застройщиками, строительными компаниями и арендаторами. Всем ясно, что идет удорожание, но остановить стройку — это не выход. Тогда в проигрыше окажутся все.

Теперь о спросе на офисные помещения. В прошлом году у нас было рекордное количество сделок — в аренду сдано более 55 тыс. квадратных метров офисных площадей. Мы видим, что это отложенный спрос со времен ковида. Это в очередной раз показывает: разговоры о том, что в перспективе все перейдут на удаленную работу — несостоятельны. Офисы будут востребованы, потому что компаниям надо, чтобы сотрудники встречались, обсуждали идеи, социализировались. Без офисного пространства у людей теряется креатив, теряется связь со своей компанией, понимание ее философии, целей, к которым она стремится. Часто именно из-за этого появляются проблемы с персоналом. Особенно это важно для тех, кто только начинает работать и приходит в новую компанию. Общаясь лишь через компьютер, они до конца не понимают — где они.

И в этом году мы видим, что тенденция высокого спроса на офисы продолжается. В первом квартале по конкретным сделкам мы даже немного обогнали аналогичный период 2021 года.
Рынок очень активен. Сохраняется интерес зарубежных компаний к переводу бизнеса в Латвию. Но в основном спрос исходит от работающих здесь фирм, у которых растет объем бизнеса. Это одно. А другое — новые предложения по качеству, как я уже сказал, в разы лучше того, что у нас есть, и большинство компаний просто меняют прежние помещения на более качественные.

Если мы говорим о стоимости аренды, то цена офисов класса «А» немного выросла и сейчас составляет около 15–17 евро за квадратный метр. Основная причина подорожания — рост строительных расходов. Класс «А» востребован потому, что это современные новые здания, которые максимально энергоэффективны. В условиях энергетического кризиса это очень важно.

Класс «В», особенно «В2», — это более старые здания. И там мы видим, наоборот, небольшую просадку по ценам аренды — сегодня это примерно 7–9 евро за квадратный метр. Это происходит из-за того, что владельцам этих офисов приходится конкурировать с более качественными.

Универсальные индустриальные парки

— Рынок индустриальных площадей тоже развивается. Пандемия дала сильный толчок развитию е-коммерции, что, в первую очередь, требует совершенствования доставки товаров. И доставки не из магазинов, а со складов. Из-за этого и появился дополнительный спрос на индустриальные помещения. Он вполне удовлетворен имеющимся на рынке предложением — строилось много индустриальных площадей и сейчас продолжают достраиваться начатые.

Если говорить о производстве, то здесь, как правило, проекты коммерческой недвижимости реализуются под нужды конкретных заказчиков. Например, в случае расширения того или иного бизнеса. Но много строится и объектов, которые потом разделяются на более маленькие площади и сдаются в аренду различным компаниям. То есть создается более универсальный продукт.

В то же время стоит отметить, что некоторые клиенты уходят с рынка индустриальной недвижимости. Например, те, кто работал в сфере транзита между Европой и Россией. Здесь сыграла свою роль война — экономические связи разрываются, и мы наблюдаем спад. С другой стороны, есть сегменты, которые связаны с балтийским рынком, и те площади, которые освобождаются от транзитных грузов, уходят под местный спрос.

Трансформация торговых центров

— До пандемии коронавируса строилось достаточно много новых торговых центров, но сейчас наступила пауза. Совсем недавно построили «Акрополис», расширилась «Альфа», построили «Сагу» и аутлет «Юрмала». То есть много площадей зашло на рынок. Но ковид сильно ударил по сфере торговли, и эта индустрия просела. Если бы не помощь государства, было бы очень много плачевных случаев. Сейчас я больше говорю не про недвижимость, а о самих торговцах.

Тенденция сегодняшнего дня состоит в том, что торговые центры трансформируются. Пандемия этот процесс ускорила. Сейчас торговый центр — это не только торговля, но и различные социальные функции. Торговые центры превращаются в хабы для окружающих районов, куда люди могут не только пойти за продуктами или товарами, но посетить кинотеатр или отдать вещи в химчистку. При торговых центрах открываются детсады, парки развлечений, здесь появляется офисная функция, медицина с интересом смотрит на торговые центры. И речь не просто о каком-то здравпункте, а о более полноценных и широких медицинских услугах. Это именно то направление, в котором торговые центры будут развиваться.

Что касается отдельно стоящих помещений, то здесь мы тоже видим большую активность. Показательный пример — Lidl, который продолжает развиваться и открывать магазины. Новая международная сеть Spar объявила, что тоже заходит на наш рынок. И это не отдельные случаи, мы видим много брендов, которые хотят зайти на балтийский рынок. Поэтому сейчас видна большая динамика как в самих торговых центрах, так и в плане покупки участков земли под строительство торговых объектов.

Откуда деньги? Не из России

— Прошлый год был рекордным по инвестициям в коммерческую недвижимость, как в Латвии, так и в Балтии в целом. По Балтии инвестировано около 2 млрд евро, а в Латвии в офисы, торговые и индустриальные площади было инвестировано более 600 млн евро.

Помимо названных секторов сейчас все большую популярность приобретает такая сфера, как арендные дома — то есть здания, которые предназначены только для аренды жилья, а не для продажи. Этому поспособствовал недавно принятый Латвией очень прогрессивный закон, хорошо защищающий и арендатора, и арендодателя. Мы видим, что динамика инвестиций в этом направлении будет увеличиваться.

И вообще, спрос на инвестиции в коммерческую недвижимость хороший — активность на рынке большая, но не хватает качественных объектов. Второй момент, который подталкивает инвесторов вкладывать в недвижимость — это инфляция. Недвижимость всегда была классической сферой, куда вкладывают средства, чтобы их сохранить и приумножить. Мы видим, что и банки не останавливают, а продолжают финансирование, поэтому динамика продолжается.

Кто инвестирует? Главным образом, балтийские инвесторы и Скандинавия, это основной капитал, который присутствует на нашем рынке. Многие интересуются, что с российским капиталом. Мы после 24 февраля специально посмотрели — а сколько у нас объектов коммерческой недвижимости, где присутствует российский капитал? Оказалось, что практически ничего и нету. То, что мы насчитали — это доли процента. Ведь эта чистка началась уже давно — с 2014 года. Сначала был финансовый сегмент, затем последовала и недвижимость. Так что именно в плане инвестиций война и все эти санкции никак не повлияли на рынок коммерческой недвижимости.


Евгений Павлов/«Открытый город»

27-07-2022
Поделиться:
Комментарии
Прежде чем оставить комментарий прочтите правила поведения на нашем сайте. Спасибо.
Комментировать
Журнал
№05(149) Август 2022
Читайте в новом номере журнала «Открытый город»
  • Олег Буров: "Без помощи государства жители не справятся с ростом тарифов"
  • Солнечные панели -- ставить сейчас или подождать?
  • Когда президент равняется на Феллини
  • Ирина Яцкив : "Мы обучаем не толпу, а личности"
  • Юрий Шевчук: "Из нас делают пушечное мясо и нелюдей"